图邦商业地产推广“杀手锏”
图邦品牌传播机构总经理/运营总监 曾东
商业地产随着市场细分的发展更加专业化、更加成熟，并成为房地产中一个不可忽视且日益壮大的领域。商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业,他兼有地产开发、商业物业运营的双重运行规律。商业地产与住宅地产因为功能上的本质差别，在广告推广的策略、手法上也独成体系。
商业地产相比住宅地产其推广的最大不同在哪里？如何把握商业地产中大型购物中心SHOPINFMALL、专业市场等不同商业类别推广的差异性？如何让广告真正地为营销扫平通路，服务营销？如何把握商业地产品牌前期销售招商广告和品牌经营广告之间的关系？如何使销售和招商成为推广中良性互动的关系？如何监控不同推广阶段的效果、并根据市场的变化进行策略的调整、优化？如何选择最有效的传播通道，使有限的广告费用通过科学的媒体策略达到最大的传播效果？ 等等一系列的问题需要我们用一种系列的思维从更专业化、前瞻性的视角思考问题、解决问题。
图邦属下的商业地产广告研究中心中一直致力于商业地产品牌推广理论与实践的融合、致力于国际同行业先进运营理念的本地化执行。
商业地产具备地产与商业的双重特征，不同于住宅“满足居住”的单一功能，商业地产推广从前期市场定位、中期销售招商、进入最后的开业经营构成了一个独特的营销体系，而且商业地产中又有大型购物中心SHOPINFMALL、专业市场、社区商业中心、物流商业地产、旅游商业地产、大型工业园区及写字楼、酒店式公寓等不同类别，这些都增添商业地产广告推广的繁杂性和推广难度。广告的目的是服务营销，但不同类别的广告推广又不能笼统地以商业地产这个大的推广概念一言沿之，只有充分了解不同类别、不同项目的特点，从项目的功能定位入手找出市场的定位、广告的定位，进而推而广之，才能出奇制胜，百战不殆。
总之，商业地产的广告推广首先要从商业地产的本质入手，从项目特点入手，只有形成系统的广告才能产生“1+1>3”甚至“∞”的效果。系统化的商业地产广告推广应建立在“品牌”概念之上，目光要放点更远些。图邦首创的商业地产推广三大连环杀手锏——商业地产“一站式”品牌推广概念、5点1线整合包装攻击体系、点线面立体化媒介攻击体系源于图邦多年的实践经验，同时又作用于实战，为客户构建有影响力的商业地产品牌。
商业地产品牌的“一站式”推广服务
在商业地产广告推广中，发展商有太多的疑问。商业地产销售招商成功了广告就结束了？广告仅仅是为了销售、招商么？商业地产品牌开业广告推广谁来做？经营期的形象推广谁来做？经营期的促销推广谁来做？怎么做？
图邦的商业地产品牌的“一站式”推广服务，提供从销售招商广告到开业广告、品牌形象规划到经营促销广告的全程贴身服务。既能解决品牌推广的不稳定性，又能有效节省运作成本。
图邦建立在“品牌”理念基础之上的商业地产品牌 “一站式”推广，以“为品牌增值”为服务核心，融合图邦在商业地产整合合推广、品牌整合传播方面的实战经验。品牌是一个长期积累的运动过程，品牌只有形成系统才能保证品牌价值的持续增长。
销售招商成功了广告只是“万里长征走完了第一步”；
广告推广不能仅仅是为了销售、招商，在商业地产销售、招商阶段，广告就必须以前瞻性的视野导入品牌理念，在提高销售量、招商率的同时，打造可创造收入的持续的品牌效应；
开业是商业地产品牌推广的第一炮，必胜是唯一选择；
经营期的形象推广是建立品牌识别、以个性化的品牌形象参与市场竞争的“独门武器”；
经营期的促销广告是一场品牌推广“持久战”，以“打造百年老店”的决心、运用国际化的视野进行品牌化推广是赢得市场的唯一出路。
为品牌增值，助客户打造国际性的商业地产品牌是图邦“一站式”推广服务的宗旨。
5点1线整合包装攻击体系
五个手指只有紧握成拳，打出去才能产生真正的力量。广告推广只有形成系统才能产生真正的力量，才能起到1+1>3甚至∞的效果，图邦源于实践的5点1线整合包装攻击体系就是让广告推广更有力量的整合策略。
五点：工地现场+售楼处+外卖场+广告物料+媒介广告；
能够顺利地把买家从外围导引到工地现场，第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线；第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀。
买家一般到售楼处是一种敌对行为，提防和抗拒心理非常重，我们的目标就是把这种心理弱化，营造一种手快有，手慢无，买铺即赚的抢铺气场，让买家早出手，快出手。
外卖场是售楼处的延伸，保持对目标客群近距离的沟通，同时可通过广告物料的详尽解说，一对一的沟通，影响客户的决策；外卖场又具有机动灵活的特点。
在广告物料的策划设计重点在于对项目卖点的深度分析上，通过更详尽的说服影响目标客群的购买行为，弥补工地现场、户外广告所不能详尽卖点的缺陷。
通过平面媒体、电视（电台）、网络等媒介把推广的触角全方位覆盖目标客群，其目的是通过简洁的信息传递，引导关注度，进而进入项目现场，最终通过现场的感染力和广告物料促使客户落定。
一线：以蓄势战—歼击战—强攻战—攻坚战构成的整合推广线，同时是工程+营销+广告的三线合一
关键：步步为营，步步为赢。
工程、营销、广告环环相扣。三位一体，强势占领市场；软硬渗透，强势占领客户。
蓄势战（登记认购期）：预热市场，传递品牌形象与商业主张；
歼击战（开盘前后）：密集的广告投放，强势的公关活动，将蓄势能量全面引爆，彰显产品亮点，强势服务销售；
强攻战（强销期）：深度挖掘产品新卖点，整合新资源，引发财富梦想，服务销售招商。
攻坚战（促销、尾盘期）：强化原有重要卖点、深度挖掘新卖点或营销活动刺激市场。消化最后的尾盘，保证销售租赁的全面丰收。
“点线面立体化”媒介攻击体系
媒介攻击首先是解决信息传播的路径问题，其次是各种媒介工具的优化组合；图邦的“点线面立体化”媒介攻击体系建立在对目标客户群的精确定位、分析上，讲求传播的精度，即信息及时、有效地传达至有效目标客群，达到让客户认知-认同-认购的目标。
蓄势战媒体组合：
由点到面广度传播，前期目标是预热市场，传递品牌形象，提升知名度、影响力。
歼击战媒体组合：
由面到体的立体化传播，通过前期的市场预热,转换到产品价值、卖点的纵深传播，服务营销。
强攻战媒体组合：
由体到面的深度传播：持续产品价值、卖点的深度传播，服务营销。
攻坚战媒体组合：
由面到点的针对性传播：经过三轮的全方位广告轰炸，市场的知名度已打响，广告针对的目标对象进一步明确。
