中国城市购物中心研究TOP10

        需要补充说明的一点是，根据中国购物中心产业资讯中心的不完全统计，部分计划于2009年开业的购物中心推迟至2010年和2011年，其原因一方面是受到宏观经济环境的影响，另一方面也反映出购物中心开发难度、招商难度以及一些不确定的因素较多，由此来看，2010年和2011年的购物中心开业量和商铺面积供应量有可能因此而加大。
        一、北京购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        北京购物中心累计商业建筑面积增长率起伏特征较为明显，增速快、数量大是北京购物中心等商业地产的主要特点。
                  
        北京购物中心累计商业建筑面积增长率起伏特征较为明显。2006-2007年是北京购物中心体量增速较快的两年，虽然2008年增速有所下降，但依然保持44.2%的增长率。经济的下滑影响了商业地产的发展，2009年，北京购物中心新增商业建筑面积仅为101.6万平方米，累计增幅降至7.1%。但随着经济逐渐回暖，我们认为北京的购物中心开发还具有一定的潜力，预计2010年商业建筑面积增幅将逐渐回升，到2011年底，北京购物中心累计开发量将超过1900万平方米。
        而导致北京购物中心累计商业建筑面积增长率不稳定的原因是购物中心新增商业建筑面积增长量的波动性，虽然总体增速快、数量大，但阶段性的起伏特征非常明显（见图1-5）。起伏性体现为：2003年之前相对平缓；2004年快速增长，为第一个购物中心开发的高潮，新增面积达232.3万平方米 ；与2004年相比，2005年、2006年购物中心面积增量出现明显萎缩，分别为80.8万平方米和169.4万平方米；而2007年、2008年新增面积再次放量，面积分别达到335.1万平方米和436.6万平方米；而2009年，受金融危机的影响新增面积再次大幅下降，仅为101.6万平方米，统计显示有不少在建项目进行调整，选择推迟开业，所以我们预计2010年的新增量将有所增长，到2011年底，北京新增商业建筑面积将超过230万平方米。
        我们认为北京购物中心商业建筑面积阶段性的起伏特点一方面是城市规划原因导致；另一方面，北京购物中心尽管在招商中相对资源比较丰富，但是由于专业操作能力等方面的局限，不少项目难以真正进入市场或者短期被市场所接受。另外，专业化程度不足则是严重制约北京购物中心发展的瓶颈。总体上看，北京购物中心开业成功率不高，有待得到进一步的纠正（抽样统计，开业时面积完成75%招商率，一年内租户调整基本到位，两年内业态调整到位）
         二、上海购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        上海购物中心累计商业建筑增长率下滑明显，但行业的成熟度较高，面积增长与市场需求逐渐形成一定的规律，有助于推动行业健康发展。 
                  
        2010年，上海购物中心累计商业建筑面积已经达到1400万平方米；我们预计，2011年有望超过1600万平方米，购物中心成为上海的各类商业设施中发展最快的商业形态之一，逐渐的迈入成熟发展周期。从增长进程上看，上海购物中心每年商业建筑面积的新增量基本在40万平方米到200万平方米，具体年新增商业建筑面积情况见表2-5，总体增长周期性较为明显，一定程度上说明上海的购物中心总量增长相对平稳，但也受到宏观经济和市场需求的影响呈现波动性，但与其他城市相比，上海的购物中心增长的连续性较强，行业发展的自身规律已经形成，行业成熟度正逐年提高，购物中心的面积增长在一定程度上取决于市场需求。
        三、重庆购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况重庆购物中心已经从过去的高增长转向稳步发展状态。
                  
        截止到2010年底，重庆市购物中心累计商业建筑面积达到800万平米（见图15-4），仅次于北京和上海，首次超过天津，位居第三位。足以显现重庆购物中心发展及其面积规模在中国购物中心行业的重要地位。重庆购物中心早期即呈现明显的放量，2003年-2005年增长极为明显，历年增长率都超过50%。2006年-2009年重庆购物中心面积增长相对保持稳定，增长率基本保持在20%左右，稳定性明显增强。重庆购物中心已经从过去的高增长转向稳步发展状态。
        四、天津购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        天津累计商业建筑面积的全国排名依然位居前列，新增商业面积将在一段时期内处于缓慢增长趋势。
                 
        天津市购物中心发展相比其它直辖市起步较晚。2003年，天津市购物中心项目的累计商业建筑面积低于北京、上海、广州、深圳，甚至低于沈阳、大连、武汉和重庆。但是截止2009年末，天津市购物中心产业规模已经跃居到第四位，仅低于北京、上海以及重庆。五年时间里，天津市的购物中心行业发展迅速，购物中心商业建筑面积的年增长率一直保持较高水平，但是在增长中也略有起伏。
        从天津市购物中心累计商业建筑面积增长情况（见图5-4），我们可以看出，商业建筑面积年增长率的两个波峰分别出现在2003年与2005年，并且2005年达到历年来的最高点，增长率为70.68%；同样，天津购物中心开业比例也在2005年达到最高，为20.1%，可以说这2005年成为天津市第二个购物中心年。2006年以后，虽然新增商业建筑面积趋于下降，但是累计商业建筑面积的全国排名依然位居前列。而从天津购物中心的新增商业建筑面积角度看（见图5-5），2005年-2007年，这三年里天津的年新增面积均在110万平方米左右，代表着天津购物中心快速发展时期，而从2008年开始，天津新增面积已经开始下降，到2009年已经降至11万平方米，相当于2002年的新增水平。因此，我们认为天津的购物中心已经开始进入开发调整时期，新增商业面积将在一段时期内处于缓慢增长趋势。
        五、广州购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        广州的购物中心开发速度已经进入相对稳定的时期，随着经济增长和亚运会因素的驱动，累计商业建筑面积将高于平均增速增长。
                   
        截至到2010年底，广州购物中心累计商业建筑面积已经达到580万平方米；我们预计， 2011年有望超过646万平方米，购物中心成为广州的各类商业设施中重要的商业形态之一，逐渐显示出优于其他商业业态的发展潜力。从增长进程上看，广州购物中心每年商业建筑面积的新增量基本在20万平方米到110万平方米，具体年新增商业建筑面积情况见表3-5。从广州购物中心的累计增长率来看，2004年以后，增长率相对稳定，基本维持在11%的增速上下波动，说明广州购物中心至少在体量增长上已经进入一个相对稳定的时期。但与北京、上海等一线城市相比，广州的购物中心体量还较低，因此我们预计在经济逐渐回暖和亚运会等因素的驱动下，购物中心的累计商业建筑面积将以高于平均值11%的增长率为广州的购物中心行业注入新的血液。
        六、深圳购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        深圳购物中心累计商业建筑面积多年保持持续增长，新增商业建筑面积将呈现回升态势。
                  
        深圳购物中心累计商业建筑面积多年保持持续增长；累计商业建筑面积增幅从2004年的36.8%以相对稳定的方式下降到2008年的18.6%，年平均降幅约4.6个百分点。而2009年累计商业建筑面积增幅仅为1.8%，为历年增幅最低值，购物中心发展受到一定阻力。总体上看，2004年-2008年期间，深圳市购物中心稳健发展态势较为明显，购物中心历年新增商业建筑面积基本保持在50万平方米左右，2008年新增商业建筑面积达到新高，当年新增面积近70万平方米（见图4-5）。综合深圳的经济发展水平和购物中心发展潜力，我们认为2010年深圳的新增商业建筑面积将达到35.6万平方米，虽然还未回到2008年的水平，但增长趋势将一直保持到2011年甚至更长一段时期。
        七、沈阳购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        沈阳累计购物中心商业建筑面积增速相对较快，历年新增面积基本保持不断上升状态。
                 
        沈阳市购物中心面积基本呈现逐年稳定增长态势，从累计商业建筑面积的角度看（见图6-4），2002年到2008年没有形成明显的波动，每年均保持着持续增长，增长率在2004年到2007年也相对稳定，增速维持在30%-40%之间；从新增商业建筑面积的角度看（见图6-5），除了2008年新增面积增长有所减缓外，其它年份一直处于不断上升的状态之中。从总体趋势上看，虽然2008年沈阳市购物中心开发受到经济发展限制，但总体稳定增长的势头并没有改变。尤其是2009年，大部分城市受经济环境的影响，新增商业面积均下降明显，但沈阳却有高达90.5万平方米的新增面积。这种逆势而上的开发体量显示出沈阳购物中心强大的发展势头，我们认为在未来2-3年，沈阳的购物中心新增商业建筑面积将持续保持上升趋势，购物中心将进入新一轮的快速发展时期。
        八、哈尔滨购物中心累计商业建筑面积与新增商业建筑面积情况
        哈尔滨累计购物中心商业建筑面积增长明显，新增面积自2005年持续三年放量。
                 
        哈尔滨购物中心累计商业建筑面积总体保持持续增长，到2010年累计面积达到400万平方米，从2002年到2009年间有两个阶段增长幅度较为明显（见图18-4）。第一个阶段为2003年前后，累计面积增长极为明显，增速达到152.8%，为历年累计面积增长幅度最高的年份；第二个阶段为2005年-2007年，累计面积持续快速增长，增幅分别达到56.0%、57.6%、34.1%。而2008年-2009年，哈尔滨购物中心累计商业建筑面积的增长极为有限，均实现12.5万平方米的新增面积，预计这种缓慢增势将继续保持，预计2011年底，哈尔滨购物中心累计面积将超过420万平方米。
        我们认为，2008年和2009年哈尔滨购物中心所出现的调整是对其之前几年快速增长的重要修正，这种调整将使哈尔滨购物中心的发展更加理性和合理。本报告认为，哈尔滨经济基础较好，消费需求旺盛，未来几年购物中心累计商业建筑面积还将有明显增长，而各年新增面积的增幅也将逐渐提高。
         九、长沙购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
         长沙购物中心商业建筑面积增长日趋平稳，开发模式日渐成熟。购物中心面积增长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
                 
         尽管长沙市购物中心历年累计商业建筑面积持续增长（见图26-4），但是增幅曾经在2003年到2004年出现一次急挫，增长率从420%急剧下降到165%，显示出2003年长沙购物中心突起式的放量特征极为明显。2005年开始，长沙购物中心累计商业建筑面积增长率保持相对平稳，该阶段长沙购物中心调整和完善为主要基调。2008年购物中心累计商业建筑面积再次出现较大增长，增长率上升到32.84%，购物中心累计商业建筑面积达到381.53万平方米。预计2010年和2011年长沙市购物中心累计商业建筑面积会继续保持稳定增长态势，将分别达到400万和500万平方米。这种稳健的态势表明长沙购物中心开发趋于合理性、持续性，购物中心面积增长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
        长沙购物中心历年新增商业建筑面积基本都维持在40万平方米以上，增长态势稳定（见图26-5）。其中增幅突显的两年出现在2003年和2008年，2003年新增商业建筑面积64.14万平方米，增速达109.11%；2008年新增商业建筑面积94.32万平方米，增速为32.84%。2004年至2007年间，长沙向市场推出的商业物业涨幅平缓，说明投资商业物业风险较高，开发商也相当谨慎。长株潭一体化的实施，极大推动城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，长沙商业辐射力将加大，再加上商业地产市场规范化进程不断推进，长沙将迎来发展商业地产的黄金时期，预计2010年和2011年长沙购物中心会继续放量。
        十、南京购物中心累计商业建筑面积与年新增商业建筑面积情况
        南京购物中心累计商业建筑面积持续稳定增长，2005年开始每年新增面积明显放量，直到2009年出现萎缩，2010年开始缓慢回升。
                 
        南京市购物中心大规模发展的起步时间并不很早，新增商业建筑面积直到2005年之后才开始出现较为明显的增长（见图9-5），新增购物中心主要集中于城市新区和传统商业中心地区，并且购物中心体量相对较大。南京购物中心新增商业建筑面积逐年增加，增长量基本保持在50-70万平方米，并且较为均衡，没有出现集中式和激进型增长。2007年购物中心新增商业建筑面积达到最大值，为76.31万平方米，当年累计商业建筑面积的增幅与上年增幅水平相当，为42.6%。总体上看，2003年-2009年，南京市购物中心无论是在新增面积还是累计面积方面的表现均较为稳定，虽然2009年出现下滑趋势，但从2010年开始增幅缓慢回升，预计2011年购物中心累计商业建筑面积将超过450万平方米，我们认为南京购物中心总体开发模式渐趋成熟。
            特别说明：以上内容节选自中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会于2011年4月15日发布的2011版《中国购物中心发展报告》。更多的分析和数据请详见《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》

        关于“中国购物中心”的界定
      《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》所指“中国购物中心”采取分层多阶段连续抽样的方法，以全国41个主要城市为研究主体，以列入中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会数据库的各种类型和各种形态的购物中心或（其他）商业房地产项目为样本。
         关于中国购物中心类型
       《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》关于购物中心类型的划分依据系参考国际标准，并结合中国国家标准化委员会行业标准确定。中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会关于典型购物中心类型的划分标准为：邻里、社区、次区域、区域和超区域共计五种，特殊类型的购物中心则划分为厂商直销中心、生活方式中心、主题型购物中心和POWER CENTER共计四种，典型购物中心类型和特殊类型的购物中心合计为九种购物中心类型。
        结合中国购物中心发展实际，并参考中国国家标准以及国际相关规则，报告界定的邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心面积划分标准分别为1.5万平方米以下、1.5万-5万平方米、5万-10万平方米、10万平方米以上。
         关于中国购物中心形态
         结合一般国际惯例和中国购物中心、商业房地产发展实际，在《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》中，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会将购物中心按照形态将购物中心划分为Shopping Center、综合体、商业街区（生活方式中心）和类百货（超市）共计四种。
        在《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》中，购物中心特指单体形态的Shopping Center或者Shopping Mall，即以零售/餐饮/娱乐/休闲/服务为完整功能的综合性商业设施；综合体指包含购物中心，并同时拥有或写字楼或酒店或公寓及其它功能的综合性商业设施；商业街区特指生活方式中心，即统一开发、规划和管理的开放式、综合性购物中心，不包含带有政府管理委员会职能的传统商业街；类百货（超市）指依托百货（超市）或者其它零售业态的大型店铺形成主体，并吸纳一定数量的配合性商业服务功能的综合性商业设施。
        有鉴于中国百货公司的固有特性，难以明确界定其分属SC或者百货店，故《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》主要针对百货购物中心化进行分析；类百货形态的购物中心分类形态中也包括依托超市或者其它零售业态的大型店铺形成主体，并吸纳一定数量的配合性商业服务功能的综合性商业设施。
        关于商业建筑面积
      《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》关于购物中心商业建筑面积的界定是指包括购物中心、商业街、大卖场等零售业态的建筑面积，而不包括住宅、写字楼、酒店等非零售业态的建筑面积。报告中全国累计商业建筑面积是指中国购物中心.中购联发展委员会数据库所统计的城市（不仅仅指41个主要城市）现有购物中心商业建筑面积的总和。

        关于中购联产业研究中心简介：
        中国购物中心产业资讯中心产业研究部（中购联产业研究中心）是依托中国购物中心产业资讯中心和中购联购物中心发展委员会及其十年行业沉淀所形成的强大的行业专家和专业资源组建而成的学术性发展服务部门，以购物中心行业的全程研究为主要目标。
        中购联产业研究中心目前主要依据全国41个一二三线城市购物中心项目数据系统进行深度分析，采用实地调研、深度访谈、二手资料整理分析等多种调研方法对购物中心项目数据系统进行实时更新维护。
        中购联产业研究中心已于2010年3月份正式发布《中国购物中心发展报告2008-2009》，并于2011年3月发布《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》。
        中购联产业研究中心通过年度报告形式对中国购物中心行业发展状况进行总结和预测，通过确立中国购物中心发展指数（SCDI）对行业发展状况进行评估。
        中购联产业研究中心计划在2011年完成四份专题报告，分别确定奥特莱斯、购物中心服装品牌、外资百货以及城市商圈四个研究专题，从发展规模、开发类型、投资导向、品牌关系、竞争压力等多个角度进行系统性阐释，以帮助投资、开发、运营企业以及各类商业品牌更加准确地了解购物中心产业的发展全局，帮助决策者科学地制定市场进入战略，引导各类商业品牌高效地进行物业选择和渠道评估。